Пайова будівництво на сьогоднішній день -досить популярний спосіб придбання житла. Договір пайової участі укладається між будівельною організацією, яка буде безпосередньо займатися зведенням будівлі, і інвесторами, тобто пайовиками. В якості замовника будівництва можуть виступати як юридичні, так і фізичні особи.
підрядник - будівельна організація зобов'язується звести будинок і здати його на користь пайовиків.
пайовики за договором зобов'язуються сплатити послуги підрядної організації і прийняти готове житло.
По суті, договір пайового будівництва є інвестиційною угодою, але регулюється не Цивільним кодексом, а спеціальними законодавчими актами.
Пайова будівництво почало розвиватися в нашійкраїні ще в 2005 році. Законодавство зазнало безліч змін відносного такого будівництва, але проблем у інвесторів з пошуком сумлінного підрядника від цього не поменшало. До цього дня пайове будівництво - це величезний ризик, інвестор може просто залишитися без житла і без грошових коштів. Або йому самостійно доведеться вводити в експлуатацію будівлю, або будуть проблеми з оформленням права власності.
Міністерство будівництва довгий час незалишало спроб створити компенсаційний фонд пайового будівництва. І, нарешті, з липня поточного року на рівні уряду сформований новий інструмент, покликаний захистити інтереси покупців житла у новозбудованих будинках і змінити правила гри для девелоперів. Хоча компенсаційний фонд формально почав існувати ще з 01 січня 2017 року, але не були досконально розроблені процедури, за якими має діяти формування.
Компенсаційний фонд - це організація, яка покликана захистити громадян від можливих збитків при незавершеного будівництва або невиконанні забудовником інших зобов'язань.
На фонд не покладено обов'язок по вирішеннюпроблем пайовиків, які вже є. Простіше кажучи, вже обдуреним інвесторам нема на що розраховувати. Пов'язано це з тим, що якщо зараз почати вирішувати поточні питання, то організація просто збанкрутує.
Розмір внесків для забудовників будерозраховуватися на підставі ціни кожної угоди з пайовиків. Внести внесок доведеться забудовнику в момент державної реєстрації окремо взятого договору про пайову участь. Однак тариф для забудовника не повинен перевищувати граничну відсоткову ставку ціни договору участі в частковій забудові. В цілому на момент підписання змін до законодавства забудовники повинні вносити 1,2% від вартості кожного договору. Надалі ставка може змінюватися на основі федерального закону, але не частіше, ніж 1 раз в 12 місяців.
Внески кожен забудовник повинен внести за 3 дні до дати реєстрації договору про пайове будівництво.
Тепер скасовані такі способи забезпечення угод,як страхування цивільної відповідальності або банківське поручительство. Тепер підрядна організація-забудовник зобов'язана вносити в обов'язковому порядку внески в компенсаційний фонд, засновником якого є РФ.
Компенсаційний фонд створений у формі публічно-правової компанії і покликаний вирішувати кілька питань:
Вільні кошти компенсаційного фонду можуть бути інвестовані в інші активи, які визначені в законодавстві.
На тлі останніх змін в законодавстві змінився коло осіб, які зобов'язані складатися в саморегуліроемой організації. Обов'язок збереглася за наступними особами:
Не мають такого обов'язку організації зі статутнимкапіталом, який наполовину і більше належить державі або муніципалітетам. Також не потрібно вступати в СРО підприємствам, які є казенними, унітарними або державними.
Компенсаційний фонд СРО «Забезпечення договірнихзобов'язань »формується для компенсації субсидіарної відповідальності всіх членів. Але щоб сформувати такий фонд, заявки повинні подати не менше 15 членів СРО. Якщо заявників менше, то не вийде сформувати фонд забезпечення договірних зобов'язань, але всі зібрані кошти переводяться в фонд відшкодування шкоди.
Тепер будівельники та інші особи, які перебувають вСРО, не отримуватимуть свідоцтва, а всього лише будуть реєструватися в електронному реєстрі, з якого можна отримати виписку, щоб підтвердити своє членство за участю в конкурсі.
Більшість компаній-забудовників впевнені, щоподвійні внески в компенсаційні фонди приведуть до неминучого підвищення цін на житло. Тепер забудовнику доведеться платити в фонд по дольовій будівництва та в фонд СРО.
Певне побоювання висловлюють і співінвестори,тобто ті субпідрядники, які за власні кошти споруджують інженерні мережі та комунікації, адже якщо збанкрутує девелопер, то відшкодування, перш за все, передбачено для фізичних осіб. У соінвестеров досить мало шансів на отримання відшкодування.
Природно, що така законодавча основаважлива для нестабільного ринку будівництва і є частиною системи захисту інвесторів. Головне, щоб такий фонд не став черговим тягарем для будівельних організацій і будівельного ринку в цілому, і ціни на житло не почали знову підніматися.
